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融创四大战略板块稳走未来发展之路

发布时间:2019-07-30 15:25:03 编辑:笔名

纵观我国房地产行业的发展,从无到有,如今成长为拉动国民经济增长的支柱产业。近十年是中国房地产蓬勃发展的十年,从08年“楼市深冬”到“全域暴涨”再到18年全面调控下迎来“楼市寒冬”。整个房地产市场经历了从黄金时代进入白银时代。

然而,在这个时期,融创却在中国地产界迅速崛起,一跃成为中国地产头部房企之一。那么,融创到底有什么独到之处?

对于融创的发展,其实可以概括为:态度坚决且充满策略意识。

一、是什么让融创走的如此“态度坚决”?

通过对融创过去五年的财报数据分析,其行业排名从2016年第7上升到2017年第4位,以及2018年再次坐稳第4位,成为前十大房企中过去三年间增速最快的公司。在2016年,融创抓住机会,加大并购力度以增加土储,完成40余座一二线、环一线核心城市的全国化布局。基于16年的战略优势,2017年融创继续将其释放为优异的财务表现,完成了充足的现金储备,坐稳房地产开发主业的行业竞争优势,开启文旅板块新业务的高起点布局。

然而,在2018年房产深改的这一年,不少房地产企业喊出了“活下去”的口号,融创却已经持“币”上观,坐稳交椅。这一年,一贯以“逆周期”投资著称的融创放缓了扩张,主张安全求稳的战略思路,即“在安全的基础上稳健发展,走高质量发展之路”,表现在严控拿到速度,加速去杠杆。不得不说,对于融创来说,在国家制度政策影响楼市走向的时期,这无疑又是一个精准的战略。

二、深入了解一下融创的财务状况如何?

身处资金密集型行业、房企作为重资产营运者的角色,因此会产生特殊的负债统计口径问题,其结转营收有着很大的自由度。在房地产预售制度下,商品房预售算负债,竣工交付后才算收入。因此,房企的净资产负债率总是比真实负债情况看上去要严重。而要真正了解一家房企的经营状况,笼统的负债数据是不能说明问题的。相同负债水平的房企

融创四大战略板块稳走未来发展之路

,债务构成、现金流状况不同,真实的经营状况天差地别。

选取融创近五年财务数据,我们着重来了解融创的几项核心指标:资产规模变化、营收及利润率变化、具有地产行业特色的销售金额、土地储备、以及公司的负债状况。不妨深入了解一下融创的财务状况。

净资产和业绩大幅增长,盈利能力显著提升。2018 中期业绩,上半年实现营业收入 465.8 亿元,同比大幅增长 215.3%,实现归属于上市公司股东净利润 63.6 亿元,同比大幅增长 287.7%。在营收及其利润变动方面,营业收入从2013年308亿元增长到2017年年底的659亿元,年复合增长率21%;核心利润,从35亿元增长到111亿元,年复合增长率33%;其中,销售毛利率,2017年恢复到20.7%,净资产收益率,2017年达到最高24.3%。其中,融创总资产从2013年974亿元增长到2017年年底的6231亿元,年复合增长率高达59%;净资产从182亿元增加到606亿元,年复合增长率35%。2015年开始,总资产年复合增长率高达132%,净资产年复合增长率达到了77%。

销售实现高增长,杠杆稳步下降。随着公司财务杠杆的不断改善,2018年,融创实现合约销售金额人民币4649.5亿元,同比增长27%,如期完成了年初计划,连续两年位列全国房企排行榜TOP4。往前看5年,融创销售金额从2013年547亿增长到2017年年底的3620亿,最近4年间年复合增长率60%;销售面积从175万平方米增长到486万平方米,年复合增长率29%。从2015年开始步入快速增长模式,年复合增长率达到130%。同期销售面积年复合增长率达到64%。

从2017年年报更容易看出一点,融创一直在加速去杠杆,减负债。截至2017年12月31日,集团账面现金达到约967.2亿元,同比增长约38.5%。并且,下半年开始,随着利润的释放和高质量的股权融资,集团净资产规模大幅度提升至606.4亿元,同比增长约71.2%,加上2017年谨慎的投资策略,使得融创年末的净负债率水平较2017年6月30日下降约60个百分点,杠杆水平显著降低。与之对应的是,在集团盈利快速增长的同时,融创的财务表现也更加稳健。

战略优势上具备充足优质土储。截至 2018 年上半年,融创新增土储约 2920 万平方米,拿地面积与上年同期基本持平,权益占比约 52.9%,平均土地成本为 3620元每平米,成本低廉可控。总的来看,截至6月末,融创总土地储备为 2.31亿方,对应货值 3.29 万亿元,平均地价 4470 元每平米。公司在拿地布局具有前瞻性,前文提到过,融创抢在市场热度提升之前2016年通过大量收并购积极布局热点城市,超过 92%的货值位于一二线及环一线核心城市。为未来业绩的增长提供坚实基础。

主业务之外,开拓前瞻性的战略业务。融创在坐稳了自己的主营业务房地产之外,没有停滞,前瞻性的战略眼光,在全面进入“产业时代”下,与时俱进积极拓展新业务布局。在2019年伊始,融创正式对外公布了其第四块产业拼图。由此,文化集团与融创地产、融创物业服务、融创文旅并举,成为融创的四大战略板块之一。

在如今的房地产市场全面转入居住属性的时代,代表着从以前的增量时代已然进入了存量时代,发展趋缓。在地产黄金时代,融创和恒大、碧桂园等中国头部房企都处于抓住机会快速发展状态。而在2018年,融创则在17年优异财务基础上走稳健的高质量发展之路,布局新业务。不得不说,融创的每一步都走的“稳准狠”,就像融创中国董事会主席孙宏斌所主张的“想好了就果断去做”。可以预见在房企未来发展中,融创发展可期。

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