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马光远中国住房预售制度有重大缺陷

发布时间:2019-10-09 16:30:53 编辑:笔名

马光远:中国住房预售制度有重大缺陷

最近,关于住房预售制存废的争论,因为一条 住房预售制即将取消 的消息再次引发了争论。这条消息直接引发的后果有两个:一是沪深两市的地产股闻讯当天暴跌;二是多年以来隐藏在舆论后面的预售制的存废再次成为热门话题。尽管和很多年前的表态一样,住建部发言人表示: 并未研究取消预售制度,相关传言属谣言。 但关于预售存废的争论,并不会随着官方的辟谣而随之偃旗息鼓。

事实上,早在2005年8月,人民银行发布的《2004年中国房地产金融报告》中就提出取消预售制,实行现房销售。当时这个建议引发了第一轮关于预售制是否废除的争论,在开发商的极力反对和住建部的官方表态不会取消的情况下不了了之。而在2009年的全国两会上,也有代表提交提案指出,房地产预售制度已成为房地产市场不规范的主要根源之一。它不仅导致房屋面积缩水、建筑设计变更、房屋质量缺陷等问题,更为严重的是,它诱发了延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押甚至 携款潜逃 等问题。这一切都说明,关于预售存废的争论绝非空穴来风,而是一直处于舆论的风口浪尖。

中国房地产市场的问题之源

中国商品房预售滥觞于香港的 卖楼花 制度。但从中国住房预售制度的制度细节看,无论是在付款方式以及资金的监管方面,又和香港的 卖楼花 相去甚远。香港的 卖楼花 ,顾名思义,是将一个房子 拆分 ,根据工程进度分期付款,像飘落的花朵一样,因而称之为 楼花 。同时,为了避免预付款被开发商挪作他用和监督房屋质量,保护购房人的利益,购房人的预付款是由专业律师等机构来管理,而不是直接交给开发商的。除我国香港之外,美国、日本、欧洲等国都有住房预售制度,尽管在具体操作上有一些不同,但一方面预售制都不是这些国家房屋的主流销售模式,同时,通过分期付款和对资金的监管,预售制的风险被很好的得到控制。

但是,内地在学习香港等地预售制的时候,却将住房预售作为开发商的主要融资方式。1994年,中国住房商品化的步伐尚未正式启动,住房开发企业规模小,资金短缺,为了推动住房建设,弥补房地产开发企业的资金短缺,建立了具有中国特色的住房预售制度,很快发展成为中国住房交易的主要形式。根据住建部有关部门的统计,目前中国各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上,部分城市甚至达90%以上。购房者所交的预付款一度也成为开发商的主要资金来源,中国人民银行发布的2004年中国房地产金融报告中指出,房地产开发资金中使用银行贷款的比重在55%以上。第一大资金来源为 定金和预收款 ,占房地产开发投资资金来源的43.1%。

但是,由于中国住房预售制度存在设计上的缺陷,导致开发商和购房者的权利义务关系严重失衡,商品房预售合同对购房者利益的漠视以及对开发商监管的缺失,导致出现很多侵害购房者利益的现象。和香港的 卖楼花 及国外一些国家的住房预售制度相比,中国住房预售制度的最大特点有两个:一是在交房之前购房者就支付全款,二是购房者的预付款不是交给第三方监管,而是直接交给开发商。这种制度设计的缺陷是极为明显的:其一,由于一次性将住房款交给了开发商,无论是房屋的质量,还是购房者与银行的利益都根本无法保障,现实中出现的大量的房屋质量的纠纷,都源于此;其二,在一次性将购房款交给开发商的情况下,资金的安全根本无法保障,一些开发商将预付款用于别的投资项目,并且多个项目同时开盘,同时收取预付款和银行的信贷资金,一旦某个项目出现问题,杠杆效应立即就会导致出现资金断裂问题。去年以来,一些地方出现的开发商携购房款跑路,就引发了很多社会不稳定的问题;其三,由于一次性将购房款交给开发商,开发商不仅白白占有了购房者的资金,而且还通过购房者按揭,得到了银行的信贷资金。从而使得地产开发真正成为门槛极低的空手套白狼的行业,导致中国的房地产开发企业遍地开花,目前大大小小的房地产企业近10万家,而大多数并没有太强的竞争力和开发能力,导致劣币驱逐良币,这也是房屋质量容易出现问题的根源;最后,由于缺乏监管,住房预售制度将风险完全转嫁给银行和购房者,特别是,由于中国房屋预售的条件规定非常模糊,很多开发商拿到地,就可以想方设法的预售,至于故意拖延交房时间,占用购房者的资金,基本成为行业的潜规则。

取消预售不会引发房价的暴涨

10多年来,各界人士不断呼吁取消预售制度,回归现房销售的主流模式。但由于住房预售等于是开发商从购房者和银行那里获得了一笔巨额的并且将风险转嫁给购房者和银行的资金,因而每一次取消,都遭到开发商的强烈反对。2005年,开发商反对取消预售的理由是,开发商还没有发展壮大起来,一旦取消,大量的开发商将出现资金链的断裂,8年之后,当中国拥有全球最大的房地产开发企业的时候,开发商反对的理由仍然是时机不成熟,会导致很多企业倒闭,从而会减少供应,导致房价暴涨。

事实上,取消预售不仅不会推涨房价,反而会通过规范房地产企业,实现整个行业的良性发展。首先,房价是否暴涨,取决于一系列的制度安排,而不是销售方式。事实恰恰相反,那些预售占主流的地区,典型的如香港,房价才居高不下,实行现房销售的,鲜有房价不稳定的,关键原因在于现房销售没有杠杆效应,不容易催生泡沫;其次,之前之所以搞预售,是因为开发商没有太多的融资渠道,经过多年的发展,中国房地产企业的资金来源已经实现了多元化,信托、房地产股权基金等融资方式快速发展。而且,从 定金和预收款 所占开发商资金来源的比例看,已经大为降低。以2011年为例,开发商资金来源83246亿元,定金及预收款为21610亿元,而2011年全国房地产开发投资61740亿元。但开发商在2011年结余资金2万多亿元,恰好和购房者预付款的数额差不多,取消预售,怎么可能导致资金断裂呢;其三,预售本质上是对劣质开发商有利,对那些已经具有很强的融资能力的开发商而言,并没有太大的影响,反而因为这些劣质企业出局,清理出来的土地,可以向优质企业和开发能力强的企业集中。中国目前不是开发商太少了,而是太多了,将那些小的、竞争力不强的开发商淘汰出市场,不仅不会减少住房供应,反而会提升整体的开发能力。第四,目前,无论是房屋库存,还是土地储备,都创下了历史新高。从最近几年开发商的支出看,最主要的是买地的支出,但根据国土资源部的统计,目前全国已经出让、但未开发的土地面积最少足够5年开发;目前已经开工建设的面积差不多是60多亿平方米,而商品房的库存也创了历史新高,未来5年,开发商都要解决库存问题,怎么可能影响供应?最后,更重要的是,作为一个平等的契约,没有任何理由在房子没有建成的情况下,开发商不仅让购房者垫付成本,提前从购房者那里拿走了利润,甚至开发商还拿着购房者的资金去囤地,通过各种手段制造稀缺,吹大房地产泡沫。在目前情况下,取消预售,对市场的冲击反而最小。

取消房地产预售的时机完全成熟

从房地产市场发展的规律而言,取消预售制度是一个必然的趋势和选择,早取消比以后房地产泡沫破灭的时候对银行的冲击,对社会的冲击要小。笔者认为,从国外的预售制生长的土壤看,预售制对法治和信用的要求极高。香港房地产预售制度设立的基础是其完善的律师和公示制等法律体系,其发展得益于香港十分健全的信用市场以及十分严密、成熟的房地产市场监管体系。即便如此,预售制在香港也引发过重大的事件。2003年5月,香港均来集团涉嫌与律师、建筑师串通,致使数亿元预售资金被挪用,造成300余购房人及相关银行损失,由此引起香港各界对预售制度的反思。在我国信用和法治基础薄弱的情况下,试图保留预售制,并且引入第三方监管,其实是不现实的。最好的办法仍然是取消。退一步讲,即使现在在利益的博弈下难以取消,也应对其动三个大的手术:一是在交房之前,购房者最多只交付20%的购房款,而不是全部。二是将购房款交给真正的第三方监管,而不是直接交给开发商。三是必须统一预售标准,全国推行6层封顶,6层以上的建筑必须完成2/3的高度,从预售到交房时间不得超过一年的统一标准。

实事求是而言,住房预售制度对于中国房地产的发展起到了很大的作用,但其致命的制度残缺引发了中国房地产行业的非理性发展。中国目前正在利用房地产调控的有利时机,推行制度建设,重构房地产稳定、健康发展的制度体系,而取消预售,是中国房地产回归健康的制度基石,这是房地产行业健康发展的需要,也是建立真正的公平的市场经济的需要,更是中国经济安全的需要。

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